時間：2018/6/26 14:51:34 點擊：2463
來源：中國經營報
2016年是蘇州地王的高光時刻，彼時各區樓面價頻頻刷新，土地市場競爭激烈。如今，這些地王在經歷早前的狂歡后，正迎來入市和銷售的煎熬時期。
連日來，走訪蘇州樓市發現，仁恒、中鐵建位于蘇州的地王項目仍在“曬太陽”，未有施工動作。對于項目進度，仁恒置地蘇州公司相關負責人對記者表示：“目前正在辦理施工手續，預計住宅部分2019年上半年可入市?！?/span>
同時，記者走訪了解到，多個已入市的地王項目去化緩慢，在推銷過程中涉嫌違規“偷面積”。其中，位于吳中區竹園路與中環西線交匯處的國瑞熙墅樓盤，在銷售過程中，通過樣板間展示等手段，向購房者宣傳誘導后期可通過改造入戶門位置、搭建樓板、利用設備平臺等方式進行“偷面積”。記者就蘇州區域規劃布局以及項目存在的“偷面積”情況致電蘇州國瑞地產有限公司總經理年有增，電話未能接通。隨后記者致函聯系國瑞地產(02329.HK)方面，截至發稿未獲回應。
多項目“曬地皮”面臨入市煎熬
蘇州地王在經歷土拍狂歡后，迎來了開盤入市的艱難時刻。其中，2016年9月，蘇州限購后首場土拍，蘇地2016-WG-46號地塊被仁恒收入囊中，成交總價約20.67億元，樓面單價38745.33元/平方米，溢價率81.03%，刷新區域地王紀錄。
6月18日，記者實地走訪位于姑蘇區干將東路以北、倉街以東的蘇地2016-WG-46號地塊看到，項目與半年前相比變化不大，仍處于“曬地皮”狀態，靠近干將東路一側為停車場，地塊內荒草叢生，靠近蘇州耦園的土地已進行地塊平整。
對于項目進度，仁恒置地蘇州公司相關負責人表示：“目前正在辦理施工手續，項目暫未開工，只是在進行地塊平整等前期工作，預計住宅部分2019年上半年入市，具體銷售時間要等政府部門的預售證審批?！敝劣陧椖康睦麧櫩臻g，上述負責人認為：“與拿地時的預期差不多，不過最終仍要看市場環境、調控政策等因素影響?！?/span>
同時，在蘇州2018年第一場土拍中，中鐵建以9.82億元摘得姑蘇區蘇地2017-WG-47號地塊，樓面單價43167元/平方米，溢價率為43.9%，刷新蘇州市住宅地塊單價紀錄，比仁恒2016-WG-46號地塊高出近5000元/平方米。
近日，記者實地探訪位于姑蘇區北園路以南、蘇州檔案館旁的蘇地2017-WG-47號地塊發現，該地塊被開辟為停車場，暫無任何動工跡象。針對項目開發進度等問題，記者致電致函中鐵建相關負責人，對方在查收采訪函件后未對具體問題進行答復。
此外，2016年4月，華發股份(600325.SH)旗下上海鏵福創盛置業有限公司競得蘇地2016-WG-1號地塊，成交總價17.15億元，成交樓面單價25919元/平方米，溢價率133.27%。隨后，該項目案名確定為華發公園首府。記者近日探訪位于姑蘇區胥江路南、交通局大樓東的華發公園首府看到，地塊內高高聳立的住宅樓包裹著綠色的防護網，吊塔在一旁忙碌地作業。
銷售人員介紹稱，項目包括7棟疊加別墅和7棟小高層住宅，其中規劃有460余戶，主要面向改善型客戶，精裝交付，但項目樣板間尚未對外開放，具體開盤時間需等預售證，預計小高層的銷售均價在4萬元/平方米左右。針對項目開發進度等相關問題，記者多次致電華發股份蘇州公司總經理李兆龍，對方推脫了采訪。
開盤博弈市場去化緩慢
據克而瑞數據統計，2018年6.1~6.14日蘇州(含吳江)商品住宅供應量34.38萬平當米，成交量39.15萬平方米，成交均價為19614元/平方米，供應成交回升明顯，整體呈現量升價平的趨勢。同時，2018年6月蘇州樓市預計有21盤集中入市，其中有5大純新盤首次亮相。
不過，記者走訪蘇州樓市發現，金輝姑蘇銘著、國瑞熙墅等地王項目去化并不理想。
其中，2016年4月東原地產力挫綠地(600606.SH)、正榮(06158.HK)、旭輝(0884.HK)等房企拿下蘇地2016-WG-10號地塊，溢價率為284.03%，成交總價約18.79億元，成交樓面單價16801元/平方米，刷新區域成交樓面價。此前，東原地產相關負責人在接受媒體采訪時表示：“由于蘇州土拍價格也并不低，所以拿地也經過了慎重的考慮和權衡?！?/span>
記者查詢蘇州市區商品房銷售網上管理系統發現，2017年9月27日，東原千潯(備案名：芊潯嘉園)共獲得243套住宅房源銷售許可證，截至6月19日項目開盤近9個月，仍有207套可售住宅房源，網簽率為14.81%。對此，東原地產方面回復表示，千潯項目定位虎丘濕地公園板塊高端低密度社區，聚焦蘇州的高端改善市場，主推別墅樹立項目整盤形象與高度，墅居產品本身與樓盤附加值的加持，決定著項目面向的客戶群與周邊在售樓盤不同，也決定著項目銷售節奏區別于剛需型項目更為篤定與從容。
而國瑞地產位于蘇州市吳中區竹園路與中環西線交匯處的國瑞熙墅(備案名：熙筑)自2017年3月以來3次領取預售許可證，共包括388套住宅房源，截至6月19日項目可售住宅房源還剩313套，網簽率19.33%。
同時，2016年4月金輝地產以28.97億元的總價成功拿下蘇地2016-WG-8號宅地，樓面單價22445元/平方米，溢價率高達242.02%，成為彼時相城地王。作為金輝集團進駐蘇州相城區的標桿項目，金輝姑蘇銘著(備案名：潤元名著花園)自2017年5月以來同樣3次領取預售許可證，共包括784套住宅房源，截至6月19日項目可售住宅房源還剩621套，網簽率20.79%。
近日，在金輝姑蘇銘著售樓處，銷售人員表示，雖然開發企業取得了好幾棟樓的預售許可證，但最終選擇分批推出，當前不同樓棟的優惠力度并不相同。其中，企業主推的樓棟會有5萬元的優惠。
對于項目銷售情況，金輝集團蘇州公司相關負責人對記者表示：“姑蘇銘著在蘇州高端市場處于領跑態勢，今年項目的去化相對去年也有所提升?！敝劣谄渌鄦栴}，其表示有會議在身不方便詳談。
贈送面積成賣點國瑞熙墅等項目或涉嫌違規
連續數日的探訪中，記者發現，多個地王項目開發成疊墅、復式高層、復式洋房等產品形式對外銷售，售樓處銷售人員在推銷過程中大肆宣傳贈送面積，或涉嫌違規“偷面積”。
據了解，在房產設計過程中，把計算一半建筑面積和不計算建筑面積的各類建筑的面積盡量放大，從而增加實惠促進銷售的方式，被稱為“偷面積”。
記者致電蘇州市相城區住房城鄉建設局，相關工作人員表示：“商品房銷售過程中的確有贈送面積的現象，但是私自改建的部分不會體現在任何正式文書中，購房者如果覺得銷售人員涉嫌夸大或虛假宣傳，可搜集證據向市場監督管理局進行反映?！?/span>
記者走訪看到，位于吳中區竹園路與中環西線交匯處的國瑞熙墅樓盤，在銷售過程中，通過樣板間展示等手段，向購房者宣傳誘導后期可通過改造入戶門位置、搭建樓板、利用設備平臺等方式進行“偷面積”。
銷售人員表示：“露臺、入戶門廳、設備平臺以及封起來的客廳上方等，云墅產品的贈送面積加起來可達55平方米?！蓖瑫r其介紹稱：房子在交付購房者前至少要驗收兩次，首先將施工圖紙交給相關部門，經過審核驗收之后，將再次進行改造。記者多次質疑其合規性，銷售人員表示：“品牌房企，不用擔心?！?/span>
對此，蘇州市吳中區住房和城鄉建設局相關工作人員表示：改變房屋結構如果屬于違章搭建肯定是不允許的，樓盤在銷售過程中如果存在夸大宣傳或不當承諾，也可以及時向其反映，并提供相應證明材料。
此前，根據《蘇州日報》報道，在國瑞熙墅項目售樓處，工作人員向購房者表示，可以幫忙“包裝”購房資格，讓購房者少付幾成首付。同時該盤項目房源銷售情況及價格都未公示。彼時，蘇州市吳中區住房和城鄉建設局相關負責人對記者稱：“已第一時間做出反應，也去售樓處暗訪過，‘包裝’購房資格這個難以考證，房源銷售情況及價格公示方面，已督促樓盤及時整改?！?/span>
據了解，今年年初，《江蘇省城市規劃管理技術規定——蘇州市實施細則之一“指標核定規則”(2018年版)》通知出臺，是對開發企業“偷面積”行為的嚴厲打擊。該規定指出，自2018年2月22日前經規劃部門審定為方案項目，可按原規則執行，2018年2月22日前未經規劃部門審定方案的項目，按本規則執行。2018年2月22日之后報方案變更的項目，僅局部調整，可按原規則執行，有重大調整的(如涉及戶型、布局調整)，按本規則執行。
根據規定，除低層住宅建筑，多層、高層建筑中，凡是出現共享空間，均需要全額計算容積率。也就是說挑高空間也要計算容積率，目前市場上的疊墅、復式高層、復式洋房等產品都屬于此類。同時，住宅建筑中，平臺(包括陽臺等)至平臺上蓋(包括構架)的垂直空間范圍內，按陽臺規則逐層計算容積率。
蘇房網首席數據分析師夏瑋芬表示：“本次規則的發布主要對舒適型住宅影響比較大，對市面上‘偷空間’做產品附加值的做法更加嚴格限制，對宣傳露臺贈送或者自認為的疊墅產品都將受到影響?！?/span>
